아파트 취득세 등록세 계산 – 2025년 기준 세율과 감면제도 완벽 정리

아파트 취득세 등록세 계산 – 2025년 기준 세율과 감면제도 완벽 정리

아파트를 구매할 때 절대 간과해서는 안 되는 숨은 비용,
바로 취득세, 등록면허세(등기세), 교육세 등 취득 관련 세금입니다.
실제 매매가가 5억 원이라 해도, 등기 이전 과정에서 수백만 원에서 천만 원 이상의 세금이 발생하기 때문에
계약 전에 정확한 세금 예산을 계산하는 것이 매우 중요합니다.

이번 글에서는 2025년 기준 아파트 취득세율, 등록세 계산법, 생애최초·무주택자 감면 혜택, 조정대상지역 여부 등 실전 적용법까지
실제 구매 시 시뮬레이션할 수 있도록 표와 예시 중심으로 정리합니다.

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1. 아파트 취득세란?

구분 설명

취득세	부동산을 사거나 증여받을 때 부과되는 지방세
등록면허세	소유권 이전 등기할 때 발생하는 세금
교육세	등록면허세의 20% 추가 부담
(※ 취득세의 일부가 아님)

✔ 통상적으로 말하는 ‘취득세’에는 등록세와 교육세를 합산한 총 세금을 의미하는 경우가 많습니다.

 

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2. 아파트 취득세율 기본표 (2025년 기준)

✅ 일반 아파트 매매 시 (조정지역/비조정 동일)

주택 수 취득세율 적용 대상

1주택자 (85㎡ 초과)	1.1%	취득세 1%, 교육세 0.1%
1주택자 (85㎡ 이하)	1.1%	소형 주택 동일
무주택 세대 (생애최초)	0.8%~1.1% (감면 가능)	조건 충족 시
2주택자	8%	조정대상지역일 경우
3주택 이상	12%	중과 대상 (조정지역)
법인	12%	전국 동일

 

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3. 등록세(등록면허세)와 교육세

구분 세율 설명

등록면허세	0.2% (부동산가액 기준)	2025년 기준 주택에만 해당
교육세	등록면허세의 20%	자동 계산됨

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4. 아파트 매매 시 실제 세금 계산 예시

🧾 예시 1: 무주택자, 실거주용 5억 원 아파트 매입 (생애최초 X)

• 취득세: 5억 × 1% = 500만 원
• 등록세: 5억 × 0.2% = 100만 원
• 교육세: 등록세 × 20% = 20만 원
  → 총 세금: 약 620만 원

🧾 예시 2: 무주택자, 생애최초, 4억 원 아파트 매입

• 조건 충족 시 취득세율 0.8% 적용
  → 취득세: 4억 × 0.8% = 320만 원
  → 등록세 80만 원 + 교육세 16만 원
  → 총 세금: 약 416만 원

🧾 예시 3: 2주택자, 조정지역 내 7억 원 아파트 매입

• 취득세: 7억 × 8% = 5,600만 원
• 등록세: 0.2% = 140만 원
• 교육세: 등록세 × 20% = 28만 원
  → 총 세금: 약 5,768만 원

 

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5. 생애최초 주택 구입자 감면 제도

항목 내용

적용 대상	무주택 세대주 + 생애 첫 주택 매입 + 소득 요건 충족
요건	부부합산 연소득 7천만 원 이하 (생애최초 특별공급은 8천만 원)
→ ① 주택 취득가액 6억 원 이하
→ ② 전용면적 85㎡ 이하 (수도권 외는 100㎡)
감면 범위	취득세율 0.8%로 인하
→ 최대 200만 원 감면

✔ 생애최초 요건 충족 시 법적 감면 신청 필수 (자동 감면 아님)
→ 취득세 납부 전 감면신청서 제출 필수

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6. 조정대상지역 여부 확인 중요

지역 구분 적용 세율 차이

조정대상지역	2주택 이상 시 취득세 중과 적용 (8% 또는 12%)
비조정지역	2주택자라도 기본 세율(1~3%) 적용 가능
예시 지역	서울 전역, 경기 과천·성남·하남, 세종시 등
→ 매입 전 국토부 홈페이지 또는 시청 공고 확인

 

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7. 납부 시기 및 방법

항목 내용

납부 시기	잔금일로부터 60일 이내 (부동산 등기 이전 전)
납부 방법	- 위택스(www.wetax.go.kr)

• 지자체 세무과 방문
• 등기 대행 법무사 통해 자동 대납 |

✔ 위택스에서 자동 계산 가능
→ 금액 입력 후 본인 주소지 기준 지자체 세금 산출 확인 가능

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8. 자주 묻는 질문 Q&A

Q. 분양권도 취득세를 내야 하나요?
A. 네. 전매나 잔금일 기준 취득세가 부과되며,
계약금만 냈을 때는 발생하지 않지만 전매/잔금 시점에 부과됩니다.

Q. 공동명의로 사면 세금이 절반인가요?
A. 세금은 취득가액 기준으로 계산되며,
공동명의는 각자 지분에 따라 납부하는 것일 뿐, 총액은 동일합니다.

Q. 법인 명의로 구매 시 세금이 어떻게 되나요?
A. 조정·비조정 상관없이 무조건 12% 취득세 적용,
→ 법인세 절감용 부동산 취득 제한을 위한 제도