취득세 중과세대상 – 2025년 기준

취득세 중과세대상 – 2025년 기준 누구에게, 언제, 얼마나 더 부과되는가?

아파트나 주택을 살 때 생각보다 더 많은 취득세를 내야 하는 경우,
바로 ‘중과세 대상자’로 분류되었기 때문입니다.

특히 2주택 이상 보유자, 법인 명의 매입자, 조정대상지역 내 주택 취득자는
최대 12%의 높은 세율이 적용되는 중과 대상이 될 수 있어,
단순한 실수 하나로 수천만 원의 세금이 더 나올 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준 취득세 중과세 대상 조건, 중과세율, 예외사례, 주의할 점을
실제 적용 가능한 조건 중심으로 상세히 설명드립니다.

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1. 취득세 중과란?

구분 내용

정의	주택을 취득할 때 일반 세율(1~3%) 대신 중과세율(8~12%)이 적용되는 것
적용 배경	다주택 보유 억제 및 투기 방지 목적으로 도입된 제도
적용 시점	주택 취득일 기준의 주택 수 및 지역 요건 충족 시 자동 중과 적용

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2. 2025년 기준 취득세 중과세율

구분 조정대상지역 비조정대상지역

2주택자	8%	기본세율 적용 (1~3%)
3주택 이상	12%	기본세율 적용 (1~3%)
법인 명의 주택 취득	12%	12% (지역 무관 전면 중과)

✅ 중과세율은 취득가액 전체에 적용되며,
5억 원 아파트를 2주택자가 취득하면 취득세만 4,000만 원에 달할 수 있습니다.

 

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3. 조정대상지역이란?

특징 내용

정의	정부가 부동산 가격 상승 억제를 위해 지정한 과열지역
주요 지역 (2025년 상반기 기준)	서울 전역, 경기 과천·성남·하남·광명·수원 일부, 세종, 대전 등
확인 방법	국토교통부, 시·군·구청 홈페이지, 부동산114 등에서 확인 가능

✔ 조정지역 여부는 "주택이 있는 지역"과 "취득하는 주택의 위치" 모두 고려해야 합니다.

 

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4. 중과세 대상 판단 기준

✅ 개인 기준

구분 설명

2주택자	기존에 1주택 보유 + 조정지역 내 신규 주택 취득 시
3주택자	2주택 이상 보유 + 조정지역 내 주택 추가 취득
주택 수 산정 기준	등기일 기준, 본인 + 배우자 합산 소유 주택 기준
(※ 지방소득세 포함 계산)

✅ 법인 기준

• 주택을 사는 법인은 조정지역 여부와 무관하게 무조건 12% 취득세 중과
• 다만, 기숙사·사택 등 법령상 주택 아닌 시설은 제외

 

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5. 예외 및 비과세 대상 (중과 배제)

유형 중과 배제 여부

일시적 2주택자	기존 주택을 1년 내에 처분하면 중과 면제 가능
→ 조건: 2년 이상 보유 + 새집 3년 내 전입 + 기존 집 1년 내 매도
상속 주택 보유	상속 받은 주택은 일정 조건 시 주택 수에서 제외 가능
지방 저가주택 보유자	비수도권 소재, 공시가 1억 이하 주택은 주택 수 산정 제외 가능
신혼부부 공동명의	일부 공동명의는 주택 수 산정 시 분할 적용 가능

✔ 복잡한 조건이 많아, 중과 여부는 신고 전 지자체 세무과 사전 문의 추천

 

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6. 중과세 시 실제 세금 예시

예시 ①

서울에 아파트 1채 보유 중인 A씨가 하남시에 5억 아파트를 추가로 구매
→ 조정대상지역 2주택자 → 8% 중과 적용

• 취득세: 5억 × 8% = 4,000만 원

예시 ②

법인이 세종시에 6억 주택 매입 시
→ 조정 여부와 무관 → 12% 중과 적용

• 취득세: 6억 × 12% = 7,200만 원

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7. 자주 묻는 질문 Q&A

Q. 2주택자인데, 비조정지역에 집을 사면 중과되나요?
A. 아닙니다. 비조정지역은 주택 수가 2채 이상이어도 중과되지 않고 기본세율 적용입니다.

Q. 배우자 명의로 각각 1주택씩 있으면 중과인가요?
A. 대부분의 경우 부부 합산 기준으로 계산합니다.
단, 이혼·별거·세대분리 여부에 따라 예외 적용될 수 있습니다.

Q. 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
A. 실제 주거용으로 사용하고 있고, 전입신고가 되어 있다면 주택 수에 포함됩니다.